【オーナー様へ】民法改正による不動産賃貸経営への影響

こんにちは。営業部の檀上です。

「暑い！」という言葉しか出てこない毎日、水分と塩分（水分だけではだめです）をとって熱中症にならないよう、お気をつけください。

さて、民法制定120年間の社会経済の変化に対応すべく、民法大改正は2020年4月1日施行。
まだまだ先のこと。。。と思っていたら、そんなに遠い日ではないことに気づきました。

不動産賃貸経営への影響

債権、契約関係の広い範囲での改正になりますが、法律とは違う内容を契約で定めておけば契約が優先される規定がほとんど。つまり、任意規定となります。

①保証ルールの改正・・・連帯保証人保護
②賃貸借ルールの改正・・・一部滅失等による賃料減額、敷金返還の義務化、原状回復の義務範囲

それではここで問題です。

Q：2020年4月1日より前に締結した賃貸借契約は、2020年の後に更新したら適用は新旧どちらになるでしょうか？

A：2020年の後に賃貸借契約が合意更新されたら新しい民法が適用されます。

※注意！
2020年4月1日より前に締結した保証契約は賃貸借契約が合意更新されても、現在の民法が適用されて、新しい民法の規定は適用されません。

4月に業務推進課の貝津にて、改正点で注目の「連帯保証人保護」について書かせていただきましたが、今一度確認の意味、そして自身の勉強のため、再度まとめさせていただきます。

過去ブログ

＞＞【オーナー様へ】民法改正による連帯保証人への極度額設定

極度額の設定が必要

賃貸借契約の保証人に個人がなろうとする場合は、極度額を書面等（PCのハードディスクやCDへの記録可）で定めなければ保証契約は無効となります。
個人ではなく、法人が賃貸借契約の保証人となる場合は、ビジネス上の責任で判断すべきと考えられ、極度額の設定は不要です。

極度額とは

保証人が負担することになる最大限の金額。最大責任額。極度額には利息分も含まれます。　
一回分の支払い限度額ではないことに注意です。
具体的な金額ではなく、「賃料の○ヶ月分」と定めることもできます。

極度額はいくらでもいいのでしょうか

極度額に上限は定められていませんが、あまりにも過大な極度額では、実質的に極度額を定めていないのと同じとされ、無効となる可能性があります。
例えば、賃料50,000円の物件の個人保証人の極度額を5億円とすることは、無理があります。公序良俗に反して無効になる可能性が高いです。
無効になってしまった場合、初めから極度額が定められていなかったとされ、一切保証人に請求することができなくなります。「一切」ですので数か月分は請求できるということにはならないので注意です。

そもそも、極度額を定めることは、書面等でその金額を確認し、それでも保証人になるかどうかを判断させるためでもあります。