【オーナー様へ】空き家の投資戦略

突然ですが、皆さまは今から不動産投資を始めるとしたら、どのような手法から手を付けますでしょうか。

「1棟アパート」
「区分マンション」
「戸建て賃貸」

様々な不動産投資が存在します。

そのなかで近年人気のある「築古戸建」の投資戦略をご紹介いたします。

空き家の投資戦略

界隈では近年あまりよくない言い方ですが「ボロ戸建投資」という言葉をよく耳にします。
この「ボロ」というのは、皆さまのご想像通り、「ボロボロの」という意味合いになります。
いわゆる「空き家」ということになります。

「なぜこのボロ戸建が流行っているのか」という話を軽くさせていただきます。

空き家（ボロ戸建）の流行要因

・空き家が数多く存在する為物件数が多い
・程度にもよるが低価格での物件調達が可能
・物件価格が手ごろなためとっつきやすい

「ボロ戸建（空き家）」に投資することは、初心者にとって良いスタートポイントかもしれません。
ボロ戸建（空き家）は価格が低いため、現金で購入しやすく、リフォームも自分で行うことで、投資が少なくて済みます。
これで初期投資を抑えつつ、実際の修繕作業を通じて、不動産の知識や経験を学ぶことができます。

また物件を買い進める際に、既存の『ボロ戸建（空き家）』物件を担保として銀行からの融資を受けることができることもあります。
銀行は物件の固定資産税評価額をもとに融資を行いますので、担保としては、評価額と実際に買った金額に「ギャップ」が生じます。
物件自体を高く評価していただけるケースが多々あります。

あと、もし投資がうまくいかなかった場合は、物件を賃貸に出すか、最悪の場合でもリフォームを行いながら保有すれば、同じくらいの価格で売却することも可能です。
これで、損失を最小限に抑えることができます。
不動産を現金で購入することは、ローンで不動産投資を行った場合と違って、もし市場が不安定になっても、自己破産に陥るリスクを減らすことができます。

ボロ戸建（空き家）不動産投資は、流動性が高い市場でもあるため、慎重に物件を選べば、出口戦略も確実にあります。
これは、初めて不動産投資をする人にとっても安心感があります。

とりあえず試してみたいという方には、まずはボロ戸建（空き家）へ投資してみてはいかがでしょうか？

不動産投資対談～社員×サラリーマン大家～

以下、不動産業界歴20年の社員ヒロとサラリーマン大家Yさんとの対談です。

自分で管理するか管理会社を使うか

（社員ヒロ）
時間的な束縛について考えると、不動産投資って、正直あんまりやりたくないんですよね。
例えば、ゴールデンウィークに旅行に行きたいと思っても、大家業をしてると、それができなくなるんじゃないかと思うし、遊びに行けない、遠出も難しくなるんじゃない？

（サラリーマン大家Yさん）
ゴールデンウィークに呼び出されるかもしれないとか、そういうのを避けるために、24時間365日対応できる管理会社を選ぶ、っていうのはどうでしょう？それが一番良い解決策だと思いますよ。
自分がすべてを自主管理していると、例えば長期休暇で実家に帰ってる時でも、何かあったら呼び出される可能性があるんですよ。
でも、管理会社を使っていれば、そういうのも対応してもらえますからね。
人の死に関わるような緊急事態でない限り、電話も来ないんです。

それでも、物件数が増えると、やっぱりいつ何が起こるか気になって、ゲームをしていても、ちょっと携帯を見て、「電話来てないかな」とか気になっちゃうんですよね。
それはちょっとストレスです。

僕が自分で全部管理してるのは、他の人に頼んでるときより自分のほうが速くできるからなんです。
でも、人に頼んだほうが、ストレスは少ないんですよね。
ただ、人に頼んでいても、その人が上手くできなかったときに、お金を払っている以上、やっぱり期待しちゃうんです。
安く頼んでる場所もあるんですけど、そういうところは割り切れますけど、新築で管理費の5%とか払ってるところは、対応が悪いとイラッとしちゃうこともあるんですよね。

自分は兼業でやってるわけだから、気が休まることがないんですよね。
例えば夜中の3時に目が覚めたとして、まず最初にやることって何かっていうと、携帯をチェックして、電話の履歴やショートメッセージが来てないか確認することなんですよ。

でも、自分で管理してるといくら大変でも、自分でコントロールできる部分があるから、それがいいかなって思っています。
自分が管理することで、収益性を自分で決められるし、新築物件に5%の管理費を払うのは、割に合わないと感じることもありますから。
自主管理してれば、管理費を払わなくて済みますし。
管理会社を使っても、結局は連絡が来ることもあるので、そこは良し悪しですね。

ストレス以上の大きなメリットがある

（社員ヒロ）
でも不動産投資を続ける理由って、そのストレス以上のメリットがあるからだよね。

（サラリーマン大家Yさん）
そういう大変さがあるかもしれませんが、連絡があろうとなかろうと、寝ている時でも、歯を磨いている時でも、ゲームをしている時でも、家賃はしっかりと発生しています。
そういうことなんですよ。
実際に、今私たちがこの話をしている間も、不動産は365日24時間、ずっと働いて家賃を稼いでくれています。

私が思うに、大きな病気になったりして働けなくなるケースは意外と多くて、その結果、住宅ローンが返せなくなることもあります。
もしもの時、収入がなくなってしまったら、家計はすぐに困窮しますよね。

でも、不動産投資についていえば、大きな災害や事故物件といったリスクはありますが、それでも一般のサラリーマンが働けなくなってしまうリスクと比べると、かなり確率が低いと思うんです。
僕は父から「自分以外にも自分の代わりに働くロボットを探せ」って言われていました。その考えが染みついているんですよね。

実際に、不動産を購入してから、私は精神的にもすごく安定したんですよ。
前は、ちょっとしたことでへこんでいたんですが、不動産投資を始めてからは、前向きに変わったと感じています。
これは本当にありがたいことです。

サラリーマンが悪いと言っているわけではないんですが、このような視点もあるということをお伝えしたいです。

サラリーマンで普通に生活して、ご飯を食べていくのが普通だと思いますけど、何かあった時に、自分の本業だけに依存していると、それがダメになったらもう何も残らないんですよね。
だから、何本か収入源があれば、一本がダメになっても他のものでカバーすればよいと思うのですよ。

前に、僕の母親が前に骨折して手術したとき、1年以上働けなかったことがありました。
普通のサラリーマンだったら、労災でなんとかなるかもしれませんでしたが、野球の手伝いをしていて怪我をしたので、適用されないんですよ。
でも、手術費や入院費は結構な出費で、普通に考えても痛い出費ですよね。

でも、定期的に入ってくる収入があると、人生設計がしやすいですし、不動産投資では入ってくるお金がある程度予測できますから。
ただ、借入れが長期にわたると、それが縛りになるとも感じています。

もしもの時に代わりになるものがあるというのは、相続の話にもつながるし、不動産をうまく活用すれば、家族のためにもなると思います。
いわゆるボロボロのアパートでも、うまく使えば価値が出るんですよ。
それが結局は安定感をもたらすと思うんです。

（社員ヒロ）
けど、不動産投資は、初期投資が高そうだしなぁ。
銀行も融資付けてくれるか厳しいし、難しいよなぁ…。