【オーナー様へ】心理的瑕疵ガイドライン策定後の変化

こんにちは。営業部の檀上です。

最近の新潟市、日中は少し気温が高めですが、朝晩の冷え込みが厳しくなってきました。
気温の寒暖差が激しく、着るものに困ってしまう毎日ですが、くれぐれも体調崩されないようお気をつけください。

さて、管理業務に携わっている中で、普段はほとんどない上に様々なパターンがあり、対応に困ってしまう案件があります。
それは心理的瑕疵案件です。

2021年10月8日に国土交通省により「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下、「ガイドライン」）が公表されました。

今回は私自身も対応に困ることがないよう、こちらにまとめまして、オーナー様にも共有させていただきます。

心理的瑕疵ガイドライン策定後の変化

心理的瑕疵ガイドラインとは

前述の通り、2021年10月8日、国土交通省により、それまで曖昧だった事故物件に関するガイドラインが新たに策定されました。
ガイドラインに法的拘束力はありませんが、位置づけは宅地建物取引業者である不動産業者が不動産取引を行う上での判断基準とするものとされています。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン概要

対象とする不動産の範囲：居住用不動産を対象
(※集合住宅の場合、対象不動産及び日常生活において通常使用する必要があり、住み心地に影響のある共用部分)

	賃貸借契約	売買契約
①自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥等）特殊清掃等が行われた場合は除く	原則：告げなくてよい	原則：告げなくてよい
②他殺・自死・特殊清掃等が行われた自然死や日常生活の中での不慮の死等	事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年間が経過したあとは告げなくてよい※1 概ね3年間が経過していなければ、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要あり	相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合が告げる必要あり
③隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した②の死	原則：告げなくてよい※1	原則：告げなくてよい※1

※1　告げなくてよいとされた場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に強い事案は告げる必要があります。

人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主からの事案の有無について問われた場合や社会的影響の大きさから、買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。

【告げる内容】

① 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）
② 場所
③ 死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨

※引用元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン概要

策定後の変化

ガイドラインが策定されてから1年が経過し、告知基準が明確化されたことにより、実務上円滑化がはかられていると感じます。
事故物件への理解を深め、ガイドラインを参考に不動産業者と顧客にて情報を共有することが、トラブル回避に繋がると考えられます。

ガイドラインの公表によって、トラブルの未然防止の他、これまで敬遠されてきた単身高齢者への賃貸入居が促進されることも期待されています。
ただ現時点では、内容がまだ十分とは言えません。
今後の裁判例などの蓄積を待って見直しがされることとなっています。
このように、全ての事案を網羅したものではありませんが、ガイドラインによって基本的な考え方が示されたことは、不動産取引実務に与える影響が大きいことは間違いないでしょう。